Riskli yapılar 4 aşamada yenileniyor
İstanbul'da meydana gelen ve en büyüğü 6,2 büyüklüğünde olan depremlerin ardından riskli yapıların dönüşümü konusu yeniden gündeme geldi.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'a göre, riskli alan içinde ya da dışında, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı tespit edilen yapılar "riskli yapı" olarak kabul ediliyor ve bunlara ilişkin işlemler Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca yürütülüyor.
Riskli yapıların yıkılarak yenisinin yapılmasıyla ilgili dönüşüm süreci ise yapı sahiplerinin "tespit başvurusu" ile başlıyor, "risk tespiti", "riskli yapıların yıktırılması"yla devam ediyor ve "yıkım sonrası uygulama"yla sonlanıyor.
İlk adım tespit başvurusu
Muhtemel afet anında yıkılma ve ağır hasar görme ihtimali bulunan, içinde yaşayanların can güvenliği için risk taşıyan binaların tespiti için ilk adımı yapı malikinin atması gerekiyor.
"Riskli yapı tespiti"nin, Başkanlığın "https://altyapi.csb.gov.tr/riskli-yapi-tespiti-ile-ilgili-kuruluslar" linkinde yer alan lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılması gerekiyor.
Buna ilişkin başvuruysa, yapı maliklerinden veya kanuni temsilcilerinden biri tarafından https://kentseldonusum.csb.gov.tr internet adresi üzerinden e-Devlet şifresi ile yapılabiliyor.
İkinci aşama risk tespiti
Lisanslandırılan kurum ve kuruluşlarca başvuru sonrası incelemelerle hazırlanan riskli yapı tespit raporu, İstanbul, Ankarave İzmir'de ilçe belediyelerine diğer illerde ise Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine bildiriliyor.
Belediyeler ve il müdürlüklerinin eksiklik ya da yanlış tespiti halinde raporlar ilgilisine, "riskli yapı" şeklindeki şerh bildirimi ise ilgili tapu müdürlüğüne iletiliyor. Yapı malikleri, tebligat tarihinden itibaren 15 gün içerisinde riskli yapının bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğüne veya belediyeye itiraz edebiliyor.
İtiraz edilmemesi halinde tebligat tarihinden itibaren 90 günden fazla olmamak üzere belirlenen süre içinde yapı yıktırılıyor.
"Riskli yapı" tespitine itirazlar ise üniversitelerden bildirilen 4 üye ile Başkanlıktan 3 üyenin yer aldığı teknik heyet tarafından inceleniyor.
Teknik heyetin riskli yapı hakkındaki kararıyla tespit işlemi kesinleşiyor.
Üçüncü aşama riskli yapıların yıktırılması
Kesinleşen "riskli yapı" kararı sonrası, yıkım için yapı maliklerine 90 günden fazla olmamak üzere süre veriliyor.
Bu süre sonunda da riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması halinde, ilgili kurum ve kuruluşlardan, riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz vermemeleri ve hizmetlerini durdurmaları isteniyor.
Riskli yapılardan can ve mal tahliyesi ile yıktırma işlemleri, mülki amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile idarece yapılıyor veya yaptırılıyor.
Yıktırılmayan yapılar da Başkanlık ya da il müdürlükleri tarafından yıkılıyor veya yıktırılıyor. Yapı malikleri, bu işlemin masraflarından hisseleri oranında sorumlu oluyor.
Süreç, yıkım sonrası uygulama ile sona eriyor
Riskli yapı yerine yapılacak yeni uygulamalar tüm maliklerle yapılacak istişareler sonucunda belirleniyor. Ancak, maliklerin oybirliği ile karar verilememesi halinde, 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak yeni uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar veriliyor.
Yeni uygulamanın gerektirdiği tevhit, ifraz gibi işlemlerle yıkım ve yapıma ilişkin izin ve ruhsat işlemleri tam muvafakat gerektiren iş ve işlemlerin salt çoğunluğun kararına istinaden yapılıyor. Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin hisseleri, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılıyor.
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra yapının yıktırılması beklenmeksizin anlaşmayan maliklerin hisse satış işlemleri gerçekleştirilebiliyor.
Yapılacak yeni uygulamalar için salt çoğunluk ile alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin veya teklifin görülüp incelenebileceği yerin, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle anlaşmaya katılmayan maliklere bildirilmesi gerekiyor. Tapuya elektronik posta adresi bildirenlere, elektronik posta adresi üzerinden de bildirim yapılıyor.
Anlaşmayan maliklere ait hisselerin satış talebi salt çoğunlukla karar alan malikler tarafından gerekli bilgi ve belgelerle birlikte İstanbul'da ilçe belediyelerine, diğer illerde Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine yapılıyor.
Satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek üzere, müdürlük veya idare bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere en az 3 kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu teşkil oluyor.
Müdürlük veya İdare, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaşan maliklere veya kendisinin de malik olması şartıyla bu maliklerin anlaştıkları müteahhide ve arsa payı satılacak maliklere, tapuya elektronik tebligat adresi bildirilmiş ise elektronik tebligat adresleri üzerinden, tapuya elektronik tebligat adresi bildirilmemiş ise, e-Devlet Kapısı üzerinden bildirmek ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan etmek suretiyle tebliğ ediyor.
Yapılacak ilk satış işlemine salt çoğunluktaki malikler dışında herhangi biri katılamayacak olup, ilk satışta anlaşma sağlayan paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanıyor.
Salt çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin hisselerinin satış işlemi tamamlanıp, tapuda yeni malik adına tescil yapıldıktan sonra taşınmazda tam muvafakat sağlanarak yapım işine devam ediliyor. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki vergi, harç ve ücret muafiyeti gibi haklar ile kira yardımı ve faiz desteği gibi finansal desteklerden hak sahipleri yararlandırılıyor.
